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                                       1) 서울 아파트 4월 거래 둔화…2013년이후 최저

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2) 서울 아파트값 상승폭 커져…지방은 하락 전환

제 목 Vision 꼬마빌딩10년 안에 주인되기 [비전] http://www.rea.kr/default/community/comm_51.php

10년 안에 꼬마빌딩 주인되기 땅집고 https://realty.chosun.com/

“부자가 되려면 오늘의 인간다운 삶을 나중으로 미루고 새는 돈부터 막아야 한다

혁명적인 변화를 주어 부자의 길로 갈 것인지 결정해야 한다.

-혁명적인 변화가 뭔가.

“‘돈독이 올랐다’는 소리를 들을 정도로 절약해야 한다. 월급쟁이라면 10년 기한을 잡고 투자를 위한 종잣돈을 마련해야 한다. 자린고비가 돼 삶의 낭만을 희생하는 게 아까울 수 있다. 그러나 100세 시대, 은퇴 후 40년의 삶을 생각하면 젊을 때 10년 정도 고생하는 것도 가치가있다.”

‘10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기’란 “당신이 부자가 되면 짠돌이 생활은 아름다운 추억이 되고, 그동안 소원했던 인간관계가 즉시 복구된다. 이게 돈의 위력이다.

-꼬마빌딩 투자에 적합한 지역은.

“서울에서 투자 가능한 10억~20억원대 물건이라는 게 대부분 변두리나 이면 지역에 있는 낡은 건물이다. 일단 전철역에서 500m 이내라면 좋다. 상가주택은 작더라도 동네 상권이 형성된 곳이 좋고, 다가구주택은 4층짜리를 찾아야 한다. 3층짜리라도 반지하가 있는 건물이 유리하다.”

-왜 그런가.

“완전 지하층은 세를 놓을 수 있는 업종이 제한돼 공실(空室) 위험이 크지만, 반지하는 세입자를 들일 수 있다. 임대소득이 발생하는 층수가 4개는 돼야 재테크 효과가 좋다. 세를 놓는 곳이 3개 층이면 연 수익률 10% 넘기기가 쉽지 않다.”

-지방 투자는 어떤가.

“비 수도권의 수익형 부동산은 가격이 많이 안 오른다. 사겠다는 수요는 적고, 공급은 쉽게 늘기 때문이다. 주변에 새 건물이 생기면 임차인을 쉽게 빼앗기고 공실 우려가 커진다. 그래서 작아도 서울이나 수도권 꼬마빌딩을 추천한다. 부동산 경기가 위축돼도 서울 땅값은 해마다 3~4%씩은 오른다.”

-땅값 상승으로 자산가치가 오른다.

“꼬마빌딩 매매가를 보면 서울주변 땅값 비례 더많이 올랐다.

-요즘 미국 금리 인상, 정부 규제 등 투자 환경이 좋지 않다.

“꼬마빌딩에 투자하면 3~5년은 가야 한다. 단기적으로 금리가 0.5%포인트 오른다고, 부동산 경기가 안 좋다고 주저하면 다시 사이클이 좋아졌을 때 투자하기가 더 어렵다. 내년은 누구나 부동산 투자에 불안감을 갖는 시기이다. 이때 급매물이나 법원 경매를 잘 활용하면 기회가 된다.”

-꼬마빌딩 한 채 갖고 있으면 ‘만사형통’인가.

“건물 가치가 떨어지거나 공실이 발생하는 리스크를 걱정하는 분들이 있다. 우선 가치 하락은 별로 걱정할 필요가 없다. 꼬마빌딩 가치의 70% 이상은 토지다, 단점은 아파트 보다 팔고 싶을 때 잘 팔리는 환금성은 입지에 따라 달라질 수 있다.

둘째, 공실 걱정은 상대적인 문제다. 내가 가진 꼬마빌딩과 비슷한 물건을 가진 다른 건물주와 경쟁하는 것이다. 건물주 되고, 세입자 들였다고 ‘열중쉬어’ 하는 게 아니라 임차인이 만족하도록 신경써서 건물 관리를 하는 것이 중요하다. 가령 건물외관 화장실등 조금만 신경써도 입주자 만족도가 올라가고, 이런 작은 배려가 알려지면 공실은 거의 안 생긴다.”

-마지막으로 하고 싶은 말.

“40대 직장인이라면 은퇴 후 꼬마빌딩 주인되는 게 결코 꿈이 아니다. 50대도 노력하면 될 수 있고, 30대라면 무조건 가능하다고 믿는다. 이를 위해 소형 오피스텔을 사든, 빌라 갭(gap) 투자를 하든 작은 투자라도 직접 해보는 게 중요하다. 일단 수익형 부동산의 ‘달콤한 과실’을 맛보고 점점 파이를 키워나가기를 권한다. 이런 경험이 없으면, 정작 나중에 목돈이 있어도 주저하느라 투자를 실행하지 못하는 경우가 있다.”

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‘조물주 위에 건물주’라는 말이 유행이다. 세입자에 대한 건물주의 ‘갑(甲)질’을 꼬집는 말이지만, 임대소득을 얻는 부동산 자산가에 대한 부러움이 섞인 표현이다. 매달 안정적인 월세를 받는 건물주를 ‘장래희망’이자 ‘로망’으로 삼는 사람을 주변에서 쉽게 찾아볼 수 있다. 이런 분위기에서 요즘 가장 각광받고 있는 부동산 상품이 시세 50억원 이하 작은 건물을 뜻하는 이른바 ‘꼬마 빌딩’이다.

■“3억으로 10년내 20억 건물주 가능”

-꼬마빌딩 관심이 높아졌다.

“직장에서 정년을 맞고, 결혼 적령기 자녀를 둔 베이비붐 세대, 50대 중반부터 60대 중반의 최대 관심사가 ‘앞으로 뭘 해서 먹고 살지’이다. 여기에 이자에 밝아 일찌감치 노후 대비에 나선 젊은 층까지 안정적인 임대소득을 얻을 수 있는 꼬마 빌딩 투자에 가세했다. 실제로 투자 관련 상담을 진행하면 40대가 가장 많고, 30대도 꽤 있다.”

-10년 안에 꼬마빌딩 가질 수 있나.

“3억원쯤 있다면 10년이면 융자 좀 끼고 20억원대 빌딩 주인이 될 수 있고, 30억원대 빌딩 부자도 가능하다. 간단히 설명하면 이렇다. 종잣돈 3억원으로 수도권 아파트 단지 내 상가에 투자해 2년 후 임대료 인상과 매도 차익을 노린다. 유사한 투자를 한 번 더 진행해 4년여 만에 종잣돈을 5억원으로 불린다. 5억원이면 서울 변두리나 수도권의 낡은 상가 주택이나 다가구 주택을 살 수 있다. 이 건물을 리모델링해 가치를 올려 되판다. 이런 투자를 2번쯤 반복하면 3~4억원 대출을 더해 월세 1200만원 정도 나오는 꼬마 빌딩을 장만할 수 있다.”

-낡은 건물 리모델링이 핵심.

“20억원짜리 상가주택을 사서 아무 것도 안 하고 3년 후 되팔면 잘해야 3억원 정도 더 받는 다 보고.

같은 건물에 2억원을 투자해 리모델링하면 4억~8억원 차익을 얻는 게 어렵지 않다. 리모델링의 또 다른 장점은 가성비(가격 대비 성능)가 좋다는 것이다. 건물 신축은 부동산 매입부터 준공까지 1년쯤 걸리지만, 리모델링은 2~3개월 정도면 된다. 비용과 노력은 훨씬 덜 들이고 신축 건물이 얻는 수익의 약 80% 정도를 얻을 수 있다. 단 리모델링에는 지켜야 할 룰이 있다.”

-리모델링 적정 비용?

“빌딩 매입가격의 10~15% 범위에서 리모델링 비용을 쓰고, 15%를 넘겨서는 안 된다. 20억원짜리 건물에 1억원 정도를 들여 외벽·화장실·복도·계단 등을 치장하면 24~25억원에 되파는 게 어렵지 않다. 그러나 20억 건물에 5억원을 들여 장식해 봐야 30억원짜리가 안 된다.”

■“리모델링은 재테크의 비밀병기”

상가빌딩 리모델링은 재테크의 비밀 병기로 활용하라. 그는 리모델링을 “덧셈법이 곱셈으로 진화해 부(富)가 추월 차선을 타고 기하급수적으로 증식되는 최상의 재테크”라고 했다. 꼬마빌딩 건물주는 리모델링을 통해 임대료를 올릴 수 있고, 임대료를 올리면 인상분의 배 이상 부가 증식된다는 것이다.

-연 수익률 ?

“말도 안 되는 말장난이라고 생각할 수 있지만, 이게 사실이다. 수익형 부동산에서 월세 1만원을 올리면 200만원의 가치가 생기고, 100만원을 올리면 2억원이 증식된다. 과연 그런지 예를 들어보겠다. 5억원에 사들인 상가를 보증금 5000만원에 월세 200만원을 받는다고 하자. 실투자금 4억5000만원에 연간 임대소득이 2400만원이기 때문에 수익률은 5.33%(2400만원/4억5000만원×100)이다. 2년 후 월세를 250만원으로 올리면 이 상가 가치는 월세 인상분의 200배인 1억원이 올라 6억원에 매도할 수 있다. 6억원에 상가를 사도 연 수익률은 5.45%(3000만원/5억5000만원×100)로 오히려 더 올라간다.”

-아파트 & 상가건물 장단점. (아파트 장점은 살기 편하다. 상가건물 단 기간에 수익률 달성이 쉽다)

“서울 강남권, 양천구 재건축 아파트들은 이를테면 ‘명품 부동산’으로 인기가 이어질 것이다. 문제는 아파트 재건축 까지 장기로 봐야 한다 재건축 사업이 차질없이 진행돼 자산가치가 올라간다

투자 단 기간에 수익률 달성은 꼬마빌딩은 확실한 물건을 잡은 후 리모델링을 통해 투자에 성공하면, 연 수익률 10~25% 정도는 쉽게 나온다. 아파트 장점은 살기 편하다

-내집마련이 목표인 서민도 많다.(꿈을 갖고 미리 준비 한다.

“대다수 월급쟁이 재테크가 ‘집테크’다. 소형평형 아파트에서 큰평수로, 최종 목적지는 서울 강남& 양천구

입성(入城) 상당수는 성공후 집 한 채 있는 걸 어떻게든 굴려서 월세 받을 궁리를 한다, 처음부터 건물주가 되겠다는 꿈을 갖고 미리 준비한다.

임동권 대표. 글 참고

http://m.blog.yes24.com/anshick1/post/8262024 ,서적

http://rea49898.cafe24.com/bizdemo27292/community/comm_51.php?com_board_basic=read_form&com_board_idx=53&top=06&sp=

☞‘10년안에 꼬마빌딩 주인되기’(하)편으로 이어집니다.      www.철이.kr

Vision 꼬마빌딩10년 안에 주인되기(상,하),

▲▼상승하면 9년 상승하는 겁니다: 버블이 부풀어 오를 대로 부풀어올랐다.

▲▼수요가 줄고 공급이 늘어나는 시기가 2023~2024년 입니다. 서울이 2014년부터 상승을 했습니다.

제 전망대로 2021~2022년까지 상승하면 거의 9년 10년을 상승하는 겁니다. 버블이 부풀어 오를 대로 부풀어 있는 상황에서 입주물량의 증가와 수요 감소가 시작된다면 서울 부동산 시장에 1차 타격이 가해질 것이라고 봅니다.

▲▼3기신도시입주개시: 3기 신도시도 2026년부터 입주를 개시할 가능성이 있고.

3기 신도시가 2019~20년에 지구 지정을 했기 때문에 7~8년 후인 2026~2027년부터 입주를 시작할 가능성이 높다.

▲▼하락폭이 크다 2023년~ 2026년: 2023년 전후를 고점으로 보고 재건축 입주 시작을 기점으로 점차 하락 이 시작되다가 3기 신도시 물량이 겹치는 2026년의 하락폭이 좀 커지지 않을까 예상합니다.

▲▼시장에 부동산 불패라는 인식이 강한데 어떻게 생각하나?

지금 서울 부동산은 2023년3~2024년부터 입주 물량이 전세가율부터 타격을 줄 것이라고 봅니다. 다만 전세가율 자체가 현재 높게 형성돼 있기 때문에 하락폭은 2023~2024년에는 미미할 거라고 보여지고요.

하지만 2026년에 3기 신도시 입주를 시작하면 서울의 전세값에 타격을 줄 거라고 봅니다. 데이터를 살펴보면 서울 아파트의 전세가가 서울 아파트 입주 물량과는 상관관계가 있다

▲▼예를 들어 전세값 빠지면 매매값이 하락한다: 그렇기 때문에 3기 신도시가 2026년부터 입주를 개시한다면 서울 아 파트 전세가에 무조건 영향을 미칠 거라고 보여지고요. 서울 집값을 떠받치고 있는 전세가율이 떨어진다면 서울 부동산의 하락장도 올 것이라고 예상합니다.

▲▼부동산 시장에 영향을 주는 여러가지 변수에 대한 평가는?

올해 4개월 동안의 큰 변수는 2.4 대책과 오세훈 서울시장의 당선이라고 볼 수 있습니다. 그러나 이 변수들은 부동산 시장에 큰 변화를 불러일으키지 못하기 때문

첫 번째는 2.4 대책도 오세훈 시장의 당선도 수요나 공급 측면에서 단기적인 변화를 일으키기에는 역부족이라고 생각을 했습니다. 왜냐하면 2.4 대책의 성패를 가를 공공재건축·재개발이 얼마나 많은 호응을 이끌었는지 아직 모르는 상황이기 때문입니다.

또 하나는 오세훈 시장이 당선이 됐지만 현재 단기적인 물량 공급으로 이어질 상황은 아니고요.

▲▼서울 부동산 모니터링을 위해 지켜봐야 할 지표는?

서울 부동산 시장을 모니터링 할 때 눈여겨 보는 전세가율과 주택 구입 부담 지수 두 가지입니다. 전세가율을 통해서 과거 어느 시점과 현재 상황이 비슷한지를 볼 수 있고, 주택구입 부담지수를 통해서 현재의 버블이 어느 정도인지 판단할 수 있습니다.

▲▼이자 지출비용 높다: 주택구입부담지수는 한국주택금융공사 주택금융연구원에서 분기마다 발표하는 자료입니다. 서울이라는 지역의 중위소득 가구가 서울이 중위가격 주택을 구입할 때 원리금 상환 부담을 나타낸 지수입니다. 과거 전고점이 2008년 2분기에 164.8이고, 2018년 4분기에 또 164를 찍고 내려갔습니다. 164가 어느 정도냐면 중위소득 가구가 중위가격 주택을 살 때 원리금 상환으로 월 소득의 41%를 지출하는 수준입니다. 작년 4분기에 주택 구입 부담 지수가 전 고점을 넘어 168.6을 기록했습니다. 그러니까 그 말인즉슨 지금까지는 서울이 중위 소득 가구가 중위 가격 주택을 살 때 원리금 상환 부담으로 월 소득이 41%를 낸 게 전고점이었는데, 작년 4분기부터 월 소득의 42%가 원리금을 상환하는 데 쓰인다는 거죠. 저금리 상황을 고려해도 원리금 상환부담이 너무 높은 상황입니다.

현재는 역대 원리금 상환 부담으로 봤을 때는 역대 최고점을 갱신한 거품 상황이 거품상황이 확실하다고 볼 수 있죠. 물론 역대급 유동성으로 인해 버블이 당분간 유지 될 수 있겠지만, 최장기간 부동산 시장 상승은 역대급 유동성과 정책 부작용으로 발생한 것이거든요. 따라서 정책의 부작용으로 발생한 부분이 정책이 원점으로 돌아가면, 또는 정책의 부작용의 시효가 끝나버리면 정책의 부작용으로 생긴 버블은 꺼질 수밖에 없습니다.

지방 광역시에 진입을 희망하는 분들이 눈여겨볼 만한 게 착공 물량, 인허가 물량입니다. 서울과 다르게 지방 광역시들을 보니까 매매가랑 전셋값을 같이 움직이더라고요. 서울은 매매가와 전셋가가 다르게 움직이는 경우도 많았거든요. 지방 광역시의 부동산은 입주 물량의 영향을 굉장히 많이 받습니다. 입주 물량은 전세가에 가장 큰 영향을 주는데 전세가랑 매매가가 같이 움직이기 때문입니다. 착공 물량은 향후 2~3년 뒤에 입주 물량이고, 인허가 물량은 향후 4~5년 뒤에 입주 물량이라고 보면 되는데요. 착공 물량, 인허가 물량은 국토교통부에 다 나오거든요. 착공 물량 인허가 물량을 보시고 착공이나 인허가가 착공이 줄면 2~3년 뒤에 이 광역시는 괜찮겠다, 상승 탄력을 받겠다고 보면 될 겁니다.

서울경제/정현정 기자 글 참고함

출처 : https://www.sedaily.com/NewsVIew/22MA3YNA45